有占便宜的时候，就有吃亏的时候。辛集胜最近被“房贷首付调高并且继续加息”的消息弄得心烦意乱，尽管他现在是个商铺投资者，但两个多月以前，一次占“小便宜”的“精明计算”很可能让他体会一下“哑巴吃黄连”的心情。
一切都源自于他刚刚交了订金的“假商铺”——为了能够获得较低的首付和利息以及较长的还款周期，他订下了一套住宅社区中位于一层的一间“商铺”。名曰商铺，实际规划立项上是住宅，他正是借此想讨个以住宅信贷投资商铺的便宜，但现在看来，由于房贷首付比例可能提高，辛集胜的麻烦大了，而在时下的北京，这样的“假商业”并不算少。
“鬼迷心窍”
买住宅立项的假商铺，首付低，利率也低，辛集胜觉得自己赚了。
“当时我还觉得捡到大便宜了。”今年初夏，辛集胜来到一个在售的住宅小区，想看看有没有合适投资的社区商铺，当他向售楼人员询问时，售楼人员告知他，这个项目的社区商铺分为两种，一是首付3成，还款周期20年；另外一种是首付5成，还款周期最高10年。
这让还不精通此道的辛集胜一下子蒙了。此时的他，脑子里只记得算计投资回报率，以至于销售人员告知他，首付3成的商铺实际上就是住宅楼1层的立项，而改建成商铺销售之时，他想的是这样可以投入更低了，当然，彼时的他，还预料不到日后传言“房贷首付将要提高”时，他要经历的烦恼与煎熬。
实际上，按照央行从2005年以来的信贷政策，商用物业（包括商铺、写字楼、商住等）的贷款，一直就明显高于住宅，通常情况下为5成首付，10年还款，相比于住宅投资可以享受的信贷政策，商铺投资的成本支付水平一直较高，而且近一年来还有不断收紧的态势。
正是因为熟知上述局面，辛集胜才对“假商铺”如此“钟情”。
“竹篮打水”
如果住宅贷款首付提高到跟商铺差不多，辛集胜就没有了赚取超额利润的空间。
如果不发生日后的一切，辛集胜的便宜还真就“捡到了”，但命运却和他的发财梦开了一个不大不小的玩笑。“房贷首付比例可能提高”的消息传来，他意识到，这一次他要和开发商一起与政策“赛跑”了。
“到底能不能办下来，你们不能老这么拖着啊。”当记者8月19日见到辛集胜时，他正忙着打电话，自从两个月前交了7万元订金之后，开发商的按揭贷款一直没有办理完成，而每一次都有原因，要么是手续还没完成，要么就是银行对辛集胜的信用资质正在审核。
一旦首付再提高1~2成，那么，辛集胜将不会再有赚取超额利润的空间。“到时候就跟用商铺贷款没什么两样了。”就差那10万元，辛集胜现在还不是手中有着大笔闲散资金的“成熟投资客”。
如是境遇“投资新手”并不算少，在他所购买“商铺”的这个社区内，就有近十几位“同道中人”，在这些人中，还有专门乐于此道的。辛集胜告诉记者，他们当中有人更危险——订下了两套住宅立项的商务公寓，一旦首付比例真的调高，这些人吃的亏显然要比自己大得多。
“如果说他们是按住宅的价格买进来的，那么损失不会太大，但关键是，他们支付的是比住宅高很多，但同时又低于商铺价格，而立项还是住宅。”长期从事商业地产个人投资的投资客胡金伟向记者分析说，“所以，想钻空子赚超额利润，就是要担各种各样的风险，有的风险你可能连想都想不到。”他强调。
“谨慎出手”
早年的黄金机会现在未必真的是机会了，有可能是陷阱。
记者了解到，类似辛集胜遇到的“假商业”，在北京乃至全国并非个案。“由于新旧政策交替时期的管理可能会有一定的真空，因此，一些楼盘就把1楼的住宅，私自改成商铺销售，而这类商业，在此前的相当长一段时期里一度是投资圈里被视作‘黄金机会’的铺面，原因就是信贷政策的宽松。”老投资客胡金伟回忆道。他也曾在早年“吃进”过这样的物业，由于当时宽松的政策环境，最终获益不少。
而如今，胡金伟提醒试图赚取超额利润的投资客，大环境已变，类似“假商业”的风险，已经远远超出其可能的潜在收益，当遇到类似的物业时，以不出手为妙。
他还为记者开列了类似物业表现较为集中的特征名单，第一，宣称商业可以拥有70年产权的商业项目；第二，宣称可以办理三成按揭，20年还款期限的商业项目；第三，声称可以按7％左右利率负担贷款的项目，“在整体宏观环境紧缩的情况下，这三类商业物业最好还是不碰为妙。”他强调。
